导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式trong>一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之(zhī)间差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。