饱受争议的(de)二手房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于(yú)规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本(běn)较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常(cháng)强的(de)专业性，居(jū)民(mín)往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外(wài)的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存(cún)在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相关(guān)市(shì)场交易行为(wèi)及其张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的(de)主题(tí)。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多(duō)的一个话题(tí)，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的(de)问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介(jiè)费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前(qián)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费标准的(de)最(zuì)早依据(jù)是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北(běi)京二手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过程中(zhōng)对(duì)收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)即可。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具(jù)体(tǐ)收取过(guò)程中，会结(jié)合(hé)房屋价(jià)值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本(běn)服(fú)务和延(yán)伸(shēn)服务，应(yīng)当分(fēn)别明确(què)服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会(huì)同有关部门(mén)依法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否(fǒu)意(yì)味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性(xìng)质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)的(de)专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的(de)中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市(shì)的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因部分(fēn)购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费(fèi)张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事均由购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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