近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特(tè)许经营(yíng)权项(xià共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放ng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本(běn)金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济(jì)及(jí)市场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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