“现在的房(fáng)地产(chǎn)很难(nán)再出现像过(guò)去十年(nián)的系统性(xìng)行情。”思(sī)睿集团合伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周(zhōu)刊》表示，房(fáng)地(dì)产行(xíng)业分化(huà)的(de)愈加明显，让机构和投资(zī)者(zhě)的(de)关注度从板块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业来看(kàn)，无论是业绩，还(hái)是估值，房地产都已经(jīng)双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复地杀到了(le)底部(bù)，再往下的空间已经不大了(le)。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么(me)如何寻找房地产个股(gǔ)的(de)阿尔法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房(fáng)地产赛道中(zhōng)进行选择，需(xū)要非常小心(xīn)，避免选(xuǎn)了半天，标的公司(sī)出现爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足以下三个(gè)基准：有大的国资背(bèi)景(jǐng)的(de)、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过(guò)红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地(dì)产(chǎn)的开发资金(jīn)来源，可以发现，其实银(yín)行的(de)信贷倾向是(shì)不(bù)太愿意(yì)给(gěi)房企(qǐ)贷款的，房企的主要资金来(lái)源(yuán)来(lái)自新盘(pán)的销售。但今(jīn)年新房的(de)销售情况相较一般。再(zài)关注(zhù)一下，哪些房企能从银行(xíng)拿到(dào)钱，其实主(zhǔ)要(yào)还是(shì)那些有国企(qǐ)背景的房企(qǐ)，民(mín)营房企相对比较困难，所(suǒ)以整个(gè)行业出现了(le)一个很明显的分(fēn)化，无论是(shì)在(zài)销售，还(hái)是融资等(děng)各(gè)个(gè)方面都非常明显。现在有国(guó)资背景的房企(qǐ)在资(zī)本市场表现相(xiāng)对较好，但没(méi)有国(guó)资背景的民营房企股价(jià)大多表(biǎo)现很一般。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，在房地产(chǎn)行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别(bié)重视企业的成(chéng)本优势，更具(jù)体一点，就是它的(de)净借贷水平（净(jìng)负债率）是不是行(xíng)业(yè)内(nèi)的最低水平；利(lì)润率是不是(shì)行业内最(zuì)高的；融(róng)资成本(běn)是否是(shì)行业内最低的；建安成本是(shì)否(fǒu)也(yě)是(shì)业(yè)内最低的；这些都是我们(men)看重的(de)一家房企的综合成本。

　　需(xū)要(yào)注意的(de)是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即(jí)便是在国央(yāng)企中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线”的(de)“踩(cǎi)线”情(qíng)况，且有逐渐恶(è)化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整理发现，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武(wǔ)夷等(děng)国央企“三道(dào)红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京投发(fā)展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩(cǎi)了“三道(dào)红线”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即(jí)便(biàn)是有(yǒu)着较稳健特色的(de)国央企房(fáng)企，其(qí)财务指标(biāo)称得上(shàng)完全(quán)健康的(de)仍是少数。而更加值得注(zhù)意(yì)的是，在2022年，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑又进(jìn)一步考验着国央企的(de)资金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张(zhāng)速(sù)度(dù)的张弛有度(dù)尤为重(zhòng)要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未来(lái)市(shì)场，以及过于激进的(de)扩张拿(ná)地(dì)节奏也(yě)有可能让房(fáng)企重蹈此(cǐ)前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企进行(xíng)举(jǔ)例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比(bǐ)例(lì)都(dōu)维(wéi)持在33％左右，完全没有(yǒu)增(zēng)加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家(jiā)房(fáng)企明显(xiǎn)感(gǎn)觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举拿(ná)地(dì)，净(jìng)负债率也由此前(qián)的33％左右(yòu)水准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分(fēn)之一。与此(cǐ)同时，该房企新购(gòu)入地块也实现了(le)快(kuài)速(sù)的开盘利用率(lǜ)，预计今年(nián)会有更多的(de)楼盘入市。像这(zhè)类企业(yè)就(jiù)符合“最后(hòu)的赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身(shēn)储(chǔ)备了很多弹药，去年拿地(dì)超(chāo)1000亿元，且(qiě)其中一半在一线城市，另(lìng)外一(yī)半也主要集(jí)中在强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间(jiān)扩张的民营企业(yè)的(de)影子。虽然说，见到机会(huì)时(shí)要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速(sù)度是否激进？陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是看房企的(de)净(jìng)负债率水平，在我看(kàn)来，这个(gè)比(bǐ)例如果超过(guò)60％，就是(shì)扩张得(dé)过于快速(sù)了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比(bǐ)“三道红线”对房企(qǐ)的净(jìng)负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业(yè)的复苏(sū)速度并没(méi)有那么(me)快，所以要规避公司净负债率提高到(dào)一(yī)个比(bǐ)较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年(nián)拿地较积极的房企梳理发现(xiàn)，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发(fā)股份、越秀地(dì)产、绿城中国、保(bǎo)利(lì)发(fā)展等房(fáng)企2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中，中交地(dì)产净(jìng)负(fù)债(zhài)率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对(duì)比的是(shì)，华润(rùn)置地、中国海(hǎi)外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖(hú)集(jí)团等房企在践行较(jiào)积(jī)极(jí)的拿地策略(lüè)的同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负(fù)债率水平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具(jù)备“最后(hòu)赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以同(tóng)一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维度的实(shí)际(jì)表现(xiàn)上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的(de)融资成(chéng)本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然(rán)就(jiù)具(jù)有天然优势。

　　虽(suī)然(rán)对比民营房(fáng)企，机构更加看好国央企，但这(zhè)也并不意味(wèi)着，民(mín)营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受(shòu)到机(jī)构的青睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大流通股东中新(xīn)进了“中国(guó)工商银行(xíng)股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活配(pèi)置混合型证券投资基金”“全国(guó)社保(冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释bǎo)基金一一六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有(yǒu)限公司就长期持有滨江集(jí)团。根据一季报，该资(zī)产(chǎn)公司(sī)的(de)几(jǐ)只产品合计(jì)持有滨(bīn)江集团(tuán)9543万(wàn)股，约(yuē)占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的(de)受青(qīng)睐(lài)，和(hé)其自身的基本面表现存在一定关(guān)系。2020年以来的近三年时(shí)间，房地产(chǎn)市场整体在走“下(xià)坡(pō)路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的滨江(jiāng)集团(tuán)仍是表现出较强的(de)韧劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集(jí)团在业绩表现、销售规模、新(xīn)增土储(chǔ)、股价表现等多维度(dù)都表现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩(jì)方(fāng)面(miàn)，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣非归母净利润依(yī)次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元(yuán)；依(yī)次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一季(jì)报，今年一季度(dù)，滨江集团更是实(shí)现(xiàn)了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业绩(jì)的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战略(lüè)布(bù)局关系(xì)密切。根(gēn)据2022年(nián)年报，滨江集团有近七(qī)成营收来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的(de)营收比重只占到近六成。近三年持(chí)续稳(wěn)居杭州房企销售排(pái)名(míng)第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭州的土(tǔ)储补充同(tóng)样较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿(ná)地金(jīn)额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而(ér)滨江集团在(zài)杭州的较突(tū)出表现，也让(ràng)滨江集团(tuán)的房企排(pái)名迅速(sù)提(tí)升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排名已冲(chōng)进(jìn)前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一(yī)倍以上(shàng)，而近(jìn)期(qī)，滨江集(jí)团更是迎(yíng)来多家机构的集中调研。滨江集团发布(bù)公告表示，公司于5月10日(rì)接受了信达证券、金(jīn)鹰基金(jīn)、建信养老、新华(huá)养(yǎng)老等(děng)18家机(jī)构(gòu)调研。

　　产业(yè)链布局(jú)重点移至存量赛道(dào)

　　机(jī)构(gòu)在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链上的中游环节，其上游(yóu)主要(yào)为(wèi)钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而(ér)下游应用行(xíng)业主要包括中介服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环(huán)节与上(shàng)游材料端息息相关，新盘开工不足(zú)导(dǎo)致上游不被看好，机构(gòu)寻(xún)觅(mì)个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下(xià)游(yóu)。“中(zhōng)国房地产行(xíng)业(yè)在(zài)进入(rù)存量房时代，所以(yǐ)对(duì)地产(chǎn)产业链(liàn)，尤其是偏消费属性(xìng)的家装家居(jū)领域，我们相(xiāng)对看好，因(yīn)为居民(mín)保有的住房(fáng)规模越来(lái)越(yuè)大，随着时间的(de)增加，内装更新(xīn)的(de)需(xū)求也(yě)会越来越多。美国过去(qù)的数(shù)据充分说明了这一点，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具(jù)消费的(de)增长却(què)一直都很好。对于地(dì)产产业链，我(wǒ)们相(xiāng)对看好和内装(zhuāng)相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基(jī)金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关(guān)赛(sài)道龙头年内表现(xiàn)的统计，目前暂(zàn)居前两位(wèi)的(de)都是来自家纺赛(sài)道(dào)的公司，它们分别是富(fù)安娜和水星(xīng)家(jiā)纺(fǎng)，特别是(shì)前(qián)者在月线连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生(shēng)活类产(chǎn)品的(de)研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下(xià)拥有(yǒu)原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品(pǐn)牌。第一季度报告显示，报告期内，富(fù)安娜实现营(yíng)业(yè)收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利(lì)润约1.11亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报的十(shí)大流通股股东来看，能(néng)够发现该(gāi)股(gǔ)早已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时(shí)包(bāo)括公(gōng)募的中欧价(jià)值发现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私募的(de)明河2016，都在(zài)其中出(chū)现，占据了半壁江山。需(xū)要强(qiáng)调的是，中欧的两只基金都(dōu)是(shì)价(jià)值派(pài)基金(jīn)经理曹名长在管(guǎn)的产品，首(shǒu)季(jì)其同(tóng)时重仓的房地(dì)产(chǎn)产业链(liàn)股票还(hái)有金地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾(céng)经风光(guāng)一时的家居板块也因疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等(děng)多(duō)因素一度(dù)沉(chén)寂，不过好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居板(bǎn)块中年内表(biǎo)现(xiàn)最好(hǎo)的是志邦家居。同一时间段(duàn)，该(gāi)股年(nián)内上(shàng)涨(zhǎng)已(yǐ)经超过(guò)23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还是归母(mǔ)净利润(rùn)，公司都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司(sī)的(de)十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋慧眼独(dú)具，一(yī)季报(bào)中(zhōng)他管理的广发策略(lüè)优选和(hé)广(guǎng)发安宏回报均增加了持股，而这两只产品(pǐn)也(yě)成为志邦(bāng)家居(jū)十大流通股股东中仅有的两只公募(mù)。有意思(sī)的是，他似(shì)乎对于定制(zhì)家居类标的情有独钟，在另一家赛道(dào)公司金牌(pái)橱柜(guì)中，他(tā)管理的全(quán)部(bù)三只产品均登榜十大流(liú)通股(gǔ)股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外(wài)，下游(yóu)的(de)物业股也越来(lái)越被机构所青(qīng)睐，不(bù)过这类(lèi)标的(de)大多在香(xiāng)港上(shàng)市，如何选择成(chéng)为难题。对(duì)此，前述上海公募基金经理(lǐ)举例(lì)分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣(zhēng)的是(shì)市场化应(yīng)该(gāi)挣(zhēng)的钱，以(yǐ)我曾经(jīng)买的绿(lǜ)城服(fú)务为例，它在(zài)中高端楼盘占比(bǐ)是(shì)比较高(gāo)的，每年到期的合同里提价(jià)成功(gōng)率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项(xiàng)目到(dào)期之后(hòu)，经过两三轮合同周期(qī)还能(néng)做到(dào)产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品(pǐn)提(tí)价的公(gōng)司(sī)很少，因为(wèi)物(wù)业公司(sī)很容(róng)易一开始是挣钱(qián)的，后面因为保安这些固定(dìng)人员(yuán)成本的年度增长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客户没有那么(me)满(mǎn)意，能做到提价难(nán)度是非(fēi)常(cháng)大的。但(dàn)是该公司能在业内做到(dào)到(dào)期之后提价率比较高，这跟它的定(dìng)位和比(bǐ)较好的服务是(shì)有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：中国书画艺术 冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释