饱(bǎo)受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)的意(yì)见。意见提(tí)及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京(jīng)、上海为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造(zào)成额(é)外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在(zài)具(jù)体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资(zī)标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和(hé)收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前(qián)应(yīng)当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单，列(liè)明(míng)收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其中的(de)细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中德国有多大面积，德国相当于中国哪个省介费(fèi)转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易(yì)中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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