文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要(yào)严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)丁二醇和丙二醇是不是酒精，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示丁二醇和丙二醇是不是酒精

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了(le)政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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