饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布(bù)了(le)关于(yú)规(guī)范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地(dì)产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究中(zhōng)心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的(de)专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对(duì)称等(děng)问(wèn)题，将非必要(yào)的收(shōu)费(fèi)夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的(de)可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业关(guān)注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执行的(de)2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着(zhe)“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对(duì)收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目(mù)和(hé)收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构收费前(qián)应当向交易(yì)当事(shì)人出具收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门(mén)依法查处不按(àn)规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家(jiā)各(gè)支付一半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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