文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dà勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善i)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题(tí)，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了(le)中国(guó)内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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