导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金(jīn)二成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的(de)流动人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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