文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场的(de)一大特色，纵多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīn多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗g)全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工(gōng)业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(gu多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗ó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支付(fù)的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付(fù)款流(liú)程做了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：中国书画艺术 多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗