万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民(mín)知名(míng)度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的(de)成(chéng)年银杏树(shù)，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那(nà)么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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