万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出(chū)去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了(le)部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实(shí)际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

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　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树(shù)，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线(xià抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年n)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

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　　中赫被北(běi)京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其(qí)身？

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