文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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