近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(q浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗uán)日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。<浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗/p>

　　中金(jīn)基金该负责人(ré浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗n)提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营(yíng)的(de)假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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