饱受争(zhēng)议的(de)二(èr)手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)存在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人(rén)信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述(shù)背(bèi)景，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃城市(shì)发(fā)展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖(lài)中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成(chéng)本(běn)较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必(bì)要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金(jīn)额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京201两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃5年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等(děng)57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依(yī)法查(chá)处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等(děng)违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统(两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由(yóu)于当前(qián)两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落(luò)地(dì)执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现(xiàn)中介(jiè)费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地(dì)位，在原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提(tí)出(chū)严(yán)禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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