近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有人翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分(fēn)派翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带(dài)来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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