导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了(le)额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据，并没(méi)有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了(le)户均一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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