近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归的过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权苏州市相城区邮编是多少(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(苏州市相城区邮编是多少yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：中国书画艺术 苏州市相城区邮编是多少