近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因(yīn)素的(de)综合影响(xiǎn面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别g)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则(zé)更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的(de)时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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