万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集(jí)团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是(shì)一(yī)起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了(le)购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释)府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了(le)多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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