OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度(dù)关注。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日二(èr)级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT累(lèi)计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的(de)原因，最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)场内资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素(sù)影响，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星(xīng)对(duì)此表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区(qū)类资(zī)产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区(qū)会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心(xīn)得(dé)到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对(duì)张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人(rén)坦言(yán)，事发突(tū)然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备租户(hù)情况，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那(nà)么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历(lì)史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大(dà)租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出(chū)租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的(de)资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和(hé)张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)在(zài)给(gěi)租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是(shì)两千多(duō)平的(de)大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名(le)一家，后续我们在(zài)资(zī)源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空(kōng)间(jiān)资产上市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决(jué)，但是这和我(wǒ)们(men)在张江科(kē)学(xué)城这三(sān)十年建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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