近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至202亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断3年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是(shì)本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当(dān亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断g)于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得(dé)到(dào)的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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