文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需(xū)求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地(dì)产市场的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提(tí)供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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