5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的(de)千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后日(rì)成(chéng)交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度(千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏(sū)过(guò)程中，还(hái)面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：中国书画艺术 千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗