饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联合(hé)发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客(kè)户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门(mén)从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中介(jiè)来完(wán)成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易(yì)过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别ng>对(duì)包括经纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务(wù)收费标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务等(děng)57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前并未(wèi)明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容(róng)和收费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向交易当事谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别(shì)人出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要(yào)还是(shì)规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合(hé)理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费(fèi)等(děng)都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的(de)专业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原(yuán)本(běn)应该由(yóu)上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支(zhī)配(pèi)地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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