近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金(jīn)募(mù)集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的(de)固15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸定利息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于(yú)吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额(é)进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基(jī)金份额(é)单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的假设(shè)反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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