万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达(dá)北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖(mài)出(chū)去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家>只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况(kuàng)却持续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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