导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次dùn)则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不(敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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