OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原(yuán)因(yīn)，最(zuì)近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金(jīn)有所流(liú)出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不(bù)少(shǎo)产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况(a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季报中(zhōng)披露(lù)的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现也(yě)趋(qū)于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表(biǎo)示了(le)对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库(kù)科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方(fāng)。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际(jì)租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意(yì)向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些(xiē)重要(yào)租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有那(nà)么(me)多储备租户，之前(qián)的(de)空置率为(wèi)何(hé)未(wèi)能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的(de)调(diào)租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也(yě)作了(le)一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户的(de)分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数(biàn)成了(le)一(yī)家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他(tā)在开发的(de)储(chǔ)备(bèi)项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它(tā)未来(lái)的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要(yào)解(jiě)决(jué)，但是这(zhè)和我们(men)在(zài)张江科学城这三十年建设发(fā)展过(guò)程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面(miàn)影响(xiǎng)，维持(chí)预(yù)期和市场的信心。”

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