饱(bǎo)受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发(fā)布了关于(yú)规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易(yì)当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严(yán)格实(shí)行明码标价等(děng)十方(fāng)面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首(shǒu)席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低(dī)的(de)大宗(zōng)交易(yì)，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本(běn)较(jiào)高、交易(yì)周期较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的(de)负担(dān)，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市(shì)场交易行(xíng)为(wèi)及其(qí0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题)主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监(jiān)管的(de)重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易(yì)各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定的(de)收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价(jià)即可(kě)。而(ér)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题(tí)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪(jì)机构收费前(qián)应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依(yī)法(fǎ)查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多(duō)房源在(zài)产(chǎn)权方面0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业(yè)性提出(chū)更高(gāo)的要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可(kě)能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原(yuán)先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将(j0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题iāng)其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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