OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上市(shì)的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因(yīn)此导致(zhì)二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合(hé)同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到(dào)三周的时(shí)间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人(rén)相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批(pī)扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光大园项目一(yī)季(jì)度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次(cì)项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了(le)一定(dìng)的资源(yuán)调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大(d几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了à)园项目(mù)在(zài)给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千(qiān)多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑选区(qū)域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市(shì)平(píng)台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但是这和我们在张江科学(xué)城这(zhè)三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的(de)相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事(shì)件的(de)所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持(chí)预期(qī)和市场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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