万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的处置主(zhǔ)体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人(rén)的(de)优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为目的(de)购买(mǎi)房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有很高的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(t00后初中学历很丢人吗uán)进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng00后初中学历很丢人吗)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱(jù)乐部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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