5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的(de)行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容(róng)易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报(bà女生工资多少算正常，女生工资多少算正常o)交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在(女生工资多少算正常，女生工资多少算正常zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运营能(né女生工资多少算正常，女生工资多少算正常ng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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