“现在的房地产很难再出现(xiàn)像过去十年的系统性行情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙人、首席(xí)经济学家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行业分化的愈加明(míng)显，让机构和投资(zī)者的关注(zhù)度从板块向单(dān)个标(biāo)的转(zhuǎn)移(yí)。上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，从行业来(lái)看，无论是业(yè)绩，还是估值，房地(dì)产都(dōu)已经双杀(shā)到(dào)了最底(dǐ)部(bù)，而且是反复地杀到了底部，再往下的(de)空间已经不大了。

　　三道红(hóng)线等指标(biāo)

　　成挖掘个股(gǔ)阿(ā)尔法重要(yào)参考

　　那么如何(hé)寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进(jìn)行选(xuǎn)择，需要非常(cháng)小心，避(bì)免(miǎn)选了半天，标的公(gōng)司出现爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足以下三个(gè)基准：有大的国资临沂是几线城市，临沂是几线城市2023(zī)背景的、杠杆(gān)率较(jiào)低的(de)、此前(qián)没有踩过红线的。

　　他(tā)还(hái)表示，如果关注一下今年房地产(chǎn)的(de)开发资金(jīn)来源，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾向是不太愿意给房企(qǐ)贷(dài)款的(de)，房企的主要资金(jīn)来源来自新盘的销售。但今年新房(fáng)的销售(shòu)情况相(xiāng)较一(yī)般(bān)。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还是那些(xiē)有国(guó)企背景的房企，民营房(fáng)企相对比(bǐ)较困难，所以整个行业出现了(le)一个很明显的(de)分化，无(wú)论是在销(xiāo)售，还是融资等各(gè)个方(fāng)面(miàn)都非常明显。现在(zài)有国(guó)资背景(jǐng)的房企在资本市场表(biǎo)现相对(duì)较好，但没有国资(zī)背景的民(mín)营房企股价大多表现(xiàn)很一般(bān)。

　　陈(chén)昊(hào)扬则向《红周刊(kān)》表示(shì)，在房地产行业(yè)内，我们(men)的逻辑是(shì)，“寻(xún)找最后的赢家(jiā)”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会特别重视(shì)企业的成本优势(shì)，更(gèng)具体(tǐ)一点(diǎn)，就是它的净(jìng)借贷水平(píng)（净负(fù)债率）是不是行(xíng)业(yè)内(nèi)的最低水平；利(lì)润率(lǜ)是不是行业内最高的；融资成本是否是行业内最低的；建(jiàn)安成本(běn)是否也是业内最低(dī)的；这些都(dōu)是我们看重的一(yī)家房(fáng)企的综合成本(běn)。

　　需要注意的(de)是，能够同时(shí)满足上述条件的房企(qǐ)并不多。即便是在(zài)国央(yāng)企中，仍有部分房企出(chū)现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐(zhú)渐恶化(huà)的趋(qū)势(shì)。以A股为(wèi)例，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末(mò)，天房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明(míng)地产、云南城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城(chéng)投控(kòng)股等国央企房(fáng)企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出(chū)，即便(biàn)是有(yǒu)着较(jiào)稳健特色的国央企(qǐ)房企，其财(cái)务指标称得上完全健康(kāng)的(de)仍是少(shǎo)数。而(ér)更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企开始大举扩(kuò)张。而这(zhè)无(wú)疑又进一步考验(yàn)着(zhe)国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言(yán)，扩张(zhāng)速度的张(zhāng)弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于(yú)房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预(yù)判(pàn)未(wèi)来市场，以及过于(yú)激进的扩(kuò)张拿(ná)地节奏也(yě)有可能让房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)蹈(dǎo)此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一(yī)家(jiā)房企进行举例(lì)，它从2018年开(kāi)始到2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全没有增(zēng)加杠杆比(bǐ)例。而到(dào)2022年，这家房(fáng)企(qǐ)明显感(gǎn)觉到机(jī)会(huì)来了(le)，其开始在一线城市(shì)进行大举(jǔ)拿地(dì)，净负债(zhài)率也(yě)由此前(qián)的(de)33％左右水准提高(gāo)到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了接近三分之(zhī)一。与此同时，该(gāi)房企(qǐ)新购入(rù)地块也(yě)实(shí)现了快速的开盘利用率，预(yù)计今(jīn)年会有更多的楼盘(pán)入市。像(xiàng)这类企业就符(fú)合(hé)“最后的赢家”的特点。一(yī)方面，在于它本身储备了很多弹(dàn)药，去年(nián)拿地超1000亿(yì)元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另外(wài)一半也主要集中在强二线和二线(xiàn)城(chéng)市(shì)；另一(yī)方面，它(tā)的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些房(fáng)企的(de)扩张速度让(ràng)人感(gǎn)觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年(nián)～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的影子。虽(suī)然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率(lǜ)扩张得太快，但未来(lái)的两年市场(chǎng)没有想(xiǎng)象得那么好，可能(néng)会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房(fáng)企的(de)扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看来，这个比例(lì)如果超过(guò)60％，就(jiù)是扩(kuò)张得过(guò)于快速了(le)。

　　不难(nán)看出，这一标(biāo)准要比“三道红线”对(duì)房企的净负债率要求不得高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当(dāng)前房地产行业的复苏速度并没有那(nà)么快，所以(yǐ)要规(guī)避公司净负(fù)债率(lǜ)提高到一个比较(jiào)危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地(dì)较积极的(de)房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交(jiāo)地产净(jìng)负债率持续居(jū)高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中国海外发(fā)展(zhǎn)、万科A、滨江集(jí)团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行较积极(jí)的拿(ná)地(dì)策略的同时(shí)，也较好地控制了(le)公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上(shàng)，他们是以同一(yī)筛选标准来看(kàn)国央企与民营房(fáng)企，但(dàn)在各维度(dù)的实际表现上，国央企确实会(huì)更(gèng)胜一筹(chóu)。如国央企的融资成本更低(dī)，融(róng)资渠道也更(gèng)顺畅，能够做到(dào)想(xiǎng)融就(jiù)融，这样，国(guó)央(yāng)企自然而(ér)然(rán)就具有天然(rán)优势。

　　虽然对(duì)比民营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但这(zhè)也并不意味(wèi)着，民营企业中就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的临沂是几线城市，临沂是几线城市2023(de)存在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江集团的十(shí)大流(liú)通股东中新进了“中国(guó)工(gōng)商银行股份有(yǒu)限公司(sī)－景(jǐng)顺长城中(zhōng)国回报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴(bā)马(mǎ)资产管理有(yǒu)限公司就长(zhǎng)期(qī)持有滨(bīn)江集(jí)团。根据一季报，该(gāi)资产公司的几只产(chǎn)品(pǐn)合计持有滨江集(jí)团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的(de)受青睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一(yī)定关(guān)系。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市(shì)场整体(tǐ)在走“下坡路”，但(dàn)作(zuò)为杭州本土房企的(de)滨江集团仍(réng)是表现出(chū)较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集(jí)团在(zài)业绩表(biǎo)现(xiàn)、销售规模、新增土储、股价表现等多维度(dù)都表现(xiàn)了较强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间(jiān)，滨江集团扣非归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)依(yī)次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨江(jiāng)集(jí)团更是实现了扣(kòu)非归(guī)母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜(tóng)时代(dài)”仍能保(bǎo)持自(zì)身业绩的持续(xù)增(zēng)长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭(háng)州的战略布(bù)局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到(dào)近(jìn)六成。近三(sān)年持续稳居杭(háng)州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的土储补充同样较为(wèi)积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金(jīn)额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在(zài)杭州的较突(tū)出表(biǎo)现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团的房企排名已(yǐ)冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻(fān)了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集团更是(shì)迎来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江(jiāng)集团发布(bù)公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新华养(yǎng)老等(děng)18家机构调研。

　　产(chǎn)业链(liàn)布局(jú)重(zhòng)点(diǎn)移至存量赛道

　　机(jī)构(gòu)在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是房(fáng)地产产业链上的中游环节，其(qí)上(shàng)游(yóu)主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应(yīng)商(shāng)，而下游应用行业主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)中介服务、家(jiā)用电器、物业管(guǎn)理(lǐ)、家居用品。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的采访，房地(dì)产开发环(huán)节与上游材料端息息相关，新盘开工不(bù)足导致(zhì)上游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路(lù)渐渐移至下游。“中国房地产行业(yè)在进入存(cún)量房时代，所以对地产(chǎn)产(chǎn)业链，尤(yóu)其(qí)是偏消费(fèi)属性的(de)家装家(jiā)居领(lǐng)域，我(wǒ)们(men)相对看好，因为居民保有(yǒu)的住房规模越(yuè)来越大，随(suí)着时间的增加，内装更(gèng)新的需(xū)求也(yě)会越(yuè)来越多。美国(guó)过(guò)去的数据充分说明了这一(yī)点，在新(xīn)房销售见顶之后，家(jiā)具消费的增长却一直(zhí)都(dōu)很好。对(duì)于地产产业链(liàn)，我们相对看好和内装(zhuāng)相关的行业，例如消费(fèi)建(jiàn)材(cái)、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游(yóu)细分中(zhōng)相关赛道(dào)龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居(jū)前两位(wèi)的都(dōu)是(shì)来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别(bié)是富(fù)安娜和(hé)水星(xīng)家纺，特(tè)别是前者在月(yuè)线连(lián)收七根阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要(yào)从事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡(shuì)眠家居(jū)、生(shēng)活类产(chǎn)品的研发、设(shè)计(jì)、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流(liú)通股股东来看，能够发(fā)现(xiàn)该股早已成(chéng)为基金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值发(fā)现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募(mù)的明河2016，都在其中出(chū)现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是(shì)价值派基金经(jīng)理曹名(míng)长在管的(de)产(chǎn)品，首季其同时重(zhòng)仓的房地(dì)产(chǎn)产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一时的家居板(bǎn)块也因疫情(qíng)、消费复苏(sū)进程缓(huǎn)慢(màn)等多(duō)因素一度(dù)沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内(nèi)表现最好的是志邦家居。同一时间段(duàn)，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从(cóng)业绩(jì)来看(kàn)，无论是(shì)营收还是归(guī)母净利(lì)润，公司都(dōu)实现了同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公(gōng)司的(de)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)，《红周刊》发现(xiàn)广(guǎng)发(fā)基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中他管(guǎn)理的广(guǎng)发策(cè)略优(yōu)选和广发安宏回(huí)报均增加了持股，而这两只产品也成为(wèi)志邦(bāng)家(jiā)居十大流通(tōng)股股(gǔ)东中仅有的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有(yǒu)意思的是，他似(shì)乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公(gōng)司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部(bù)三只产品(pǐn)均登(dēng)榜十大(dà)流通股股东，其也成为(wèi)他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家(jiā)纺外，下(xià)游的物业(yè)股也越(yuè)来(lái)越(yuè)被机(jī)构所青睐，不过这(zhè)类标的大多在香港(gǎng)上市(shì)，如(rú)何选择成(chéng)为难题。对此，前述上海公募基金经理(lǐ)举例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱(qián)，以我曾经买(mǎi)的绿城服务(wù)为例(lì)，它在中高端(duān)楼盘占比是比(bǐ)较高的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚动的大(dà)部分项目到期之后，经过两三(sān)轮合同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提(tí)价的公司很少，因为(wèi)物业公司很容易一(yī)开(kāi)始(shǐ)是挣钱的，后(hòu)面因为(wèi)保(bǎo)安这些固(gù)定人员(yuán)成本的年度增长，不(bù)过服务(wù)没有特(tè)别好，客户没有那(nà)么满意，能(néng)做到提价(jià)难度是(shì)非常大(dà)的。但是该(gāi)公司(sī)能在业内做到到期之(zhī)后(hòu)提价率比较高，这跟它的定(dìng)位和(hé)比较(jiào)好的服(fú)务是有关(guān)系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：中国书画艺术 临沂是几线城市，临沂是几线城市2023