万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以2两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音6.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的(de)树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型(xíng)，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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