万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债纳粹分子是什么意思权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任(rèn)公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营(yíng)状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18纳粹分子是什么意思.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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