“现在的(de)房(fáng)地产很难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济(jì)学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，房地(dì)产行业分化(huà)的(de)愈加明(míng)显(xiǎn)，让机构和投资(zī)者的关注(zhù)度从板块向单(dān)个(gè)标的(de)转移(yí)。上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)向《红周刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来(lái)看(kàn)，无论是(shì)业绩，还(hái)是估(gū)值，房地产都已经双杀到了最(zuì)底部，而且是反复(fù)地杀到了底(dǐ)部，再往下(xià)的空间已(yǐ)经不(bù)大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)

　　那么(me)如何寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛(sài)道(dào)中进行选择，需要非(fēi)常小心，避免选了半天，标的公司出(chū)现(xiàn)爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足(zú)以下三个基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆率较(jiào)低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今年房地产的开发资(zī)金(jīn)来源，可以发(fā)现，其实(shí)银行(xíng)的信贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款的(de)，房企的主要资金来源来自新盘的销售(shòu)。但今年新(xīn)房的销(xiāo)售情(qíng)况相较一般。再(zài)关(guān)注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景(jǐng)的房企，民(mín)营(yíng)房企相对(duì)比较困难，所以整(zhěng)个行业出现了一个很明显的分化(huà)，无论是在销(xiāo)售，还是融(róng)资等各(gè)个方面(miàn)都非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在(zài)有国资背景的房企(qǐ)在资本市场(chǎng)表现相对较好，但没有(yǒu)国资背景(jǐng)的(de)民(mín)营房(fáng)企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而具体到如何(hé)挖掘，我(wǒ)们会特别重视(shì)企(qǐ)业(yè)的成本优势，更具体(tǐ)一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是行业内最高的(de)；融资成本是否是行业内最(zuì)低的(de)；建安(ān)成本(běn)是否(fǒu)也(yě)是业内最低的；这些(xiē)都是我们(men)看重的一家房(fáng)企(qǐ)的(de)综(zōng)合成(chéng)本。

　　需(xū)要注意(yì)的是(shì)，能(néng)够(gòu)同时满足上述条(tiáo)件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部分(fēn)房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地(dì)产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城(chéng)建发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企房(fáng)企也踩了“三道红(hóng)线”中的(de)两条。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便(biàn)是(shì)有着较(jiào)稳健(jiàn)特色的国央(yāng)企房企，其财(cái)务指标称得(dé)上完全(quán)健康的(de)仍(réng)是少数。而更加值得注意的是(shì)，在2022年，不(bù)少国企，甚至(zhì)地方国企开始大举扩张。而这无疑(yí)又进一步考验着国央企的(de)资(zī)金(jīn)链情况。

　　对房企(qǐ)而言(yán)，扩张速度的张弛有度尤(yóu)为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准确，有助(zhù)于(yú)房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场，以及(jí)过于激进的(de)扩张(zhāng)拿地节(jié)奏也有可能(néng)让房(fáng)企重蹈(dǎo)此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家(jiā)房企进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借贷比(bǐ)例都(dōu)维持在33％左右，完(wán)全没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前的(de2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县)33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分(fēn)之一。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计(jì)今(jīn)年会有更多(duō)的楼盘(pán)入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后的(de)赢家(jiā)”的(de)特点。一方面，在(zài)于它本(běn)身储备了很(hěn)多弹药，去(qù)年拿地(dì)超1000亿(yì)元(yuán)，且其(qí)中一半在一线城市(shì)，另外一(yī)半也主(zhǔ)要(yào)集中在强二线和二(èr)线城市；另一方面，它的(de)扩张是有(yǒu)节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之(zhī)相反，有些(xiē)房企的扩张(zhāng)速(sù)度让人感觉又(yòu)回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或(huò)者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽(suī)然(rán)说(shuō)，见到机会时(shí)要出手，但出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债(zhài)率扩张(zhāng)得太(tài)快，但未来的两年市场没(méi)有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速(sù)度是否激(jī)进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净(jìng)负债率水平，在(zài)我看(kàn)来，这个比(bǐ)例如果(guǒ)超过60％，就是扩(kuò)张得过于(yú)快速(sù)了。

　　不难看(kàn)出，这一标准(zhǔn)要比“三道(dào)红线”对(duì)房企的(de)净负债(zhài)率要求(qiú)不得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前(qián)房地产(chǎn)行(xíng)业的复苏速度并没有那么快(kuài)，所以要规避公司净负债率提高到一个比较(jiào)危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负债率都(dōu)在60％之上。其(qí)中，中交(jiāo)地产净负(fù)债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是(shì)，华润置地、中国海(hǎi)外发(fā)展、万(wàn)科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等(děng)房企在践行(xíng)较积极的拿地策(cè)略的同时，也较(jiào)好地控制了公司的扩张速度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具(jù)备“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬(yáng)指出，实(shí)际上，他们是以(yǐ)同一筛(shāi)选标(biāo)准(zhǔn)来看国央企与民营房企，但(dàn)在(zài)各(gè)维度的(de)实际表现上，国央企(qǐ)确实会(huì)更胜(shèng)一(yī)筹(chóu)。如国央企的融资成本更(gèng)低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做到(dào)想融(róng)就融，这样(yàng)，国央企自然而(ér)然就具有天然(rán)优势(shì)。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更加看好国央(yāng)企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业中就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍(réng)有(yǒu)少(shǎo)数民营房企同(tóng)样受(shòu)到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大(dà)流(liú)通股东中新进了“中(zhōng)国工(gōng)商(shāng)银行股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城(chéng)中(zhōng)国回报(bào)灵活(huó)配置(zhì)混合(hé)型证券投资(zī)基金”“全国社保基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管理有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持(chí)有滨(bīn)江集团。根据一季报，该资(zī)产(chǎn)公司(sī)的几只产品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占(zhàn)流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的(de)受青睐，和(hé)其自身的基本(běn)面表现(xiàn)存在一(yī)定(dìng)关系。2020年以(yǐ)来的近三年时(shí)间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本(běn)土房企的滨江集团仍是表(biǎo)现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模(mó)、新(xīn)增(zēng)土储、股价表现等多维度(dù)都表(biǎo)现了较强(qiáng)的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间(jiān)，滨江集团扣非归母净利润依(yī)次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实(shí)现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一季报，今(jīn)年一季(jì)度，滨江集团(tuán)更是(shì)实现了扣非归母净(jìng)利(lì)润5.41亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍(réng)能保持自(zì)身(shēn)业绩的(de)持(chí)续增长，和滨江集团扎根杭(háng)州(zhōu)的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七(qī)成营收(shōu)来自(zì)杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六(liù)成。近(jìn)三年持续稳居杭州(zhōu)房企销售排(pái)名(míng)第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的土储补充(chōng)同样较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金(jīn)额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持(chí)续稳居(jū)杭州的本土(tǔ)第一。

　　而(ér)滨(bīn)江集(jí)团在杭(háng)州的较突出表现，也(yě)让滨江集团的房企排(pái)名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排(pái)名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年(nián)前4月，滨江集团(tuán)实(shí)现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值(zhí)得注意(yì)的是，2020年(nián)至今，滨江集团股(gǔ)价(jià)翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨(bīn)江集团更是迎来多家机构的集中(zhōng)调(diào)研。滨(bīn)江集团发(fā)布(bù)公(gōng)告表示(shì)，公司于(yú)5月10日(rì)接受(shòu)了信达(dá)证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老(lǎo)等18家机(jī)构调研(yán)。

　　产业(yè)链布局重点移至存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实际上房地(dì)产(chǎn)开发(fā)只是房地产产业链(liàn)上的中游环节，其(qí)上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供(gōng)应商(shāng)，而下游应用行业(yè)主要包(bāo)括中(zhōng)介服(fú)务、家用电(diàn)器、物业管理、家(jiā)居(jū)用品。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地产(chǎn)开发(fā)环节与上游材(cái)料端(duān)息息(xī)相(xiāng)关，新盘开工不足(zú)导(dǎo)致上(shàng)游(yóu)不被(bèi)看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下(xià)游。“中(zhōng)国房地(dì)产行(xíng)业在进入存量房时代，所以对(duì)地产(chǎn)产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性的家装家(jiā)居领域，我们(men)相(xiāng)对(duì)看好(hǎo)，因(yīn)为居民保有的住房规模(mó)越来越大，随着时间的(de)增加(jiā)，内装(zhuāng)更(gèng)新的(de)需求也会越来越多。美国过去(qù)的数(shù)据充分说明了这一点，在新房销售见顶之后，家(jiā)具消费的增长却(què)一(yī)直都(dōu)很(hěn)好。对于地(dì)产产业链，我们相(xiāng)对(duì)看好和内装相(xiāng)关的行业，例(lì)如消(xiāo)费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相关赛道(dào)龙头年内表现(xiàn)的(d2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县e)统计，目前(qián)暂居前两位的都是来自(zì)家纺(fǎng)赛道(dào)的公司，它们分别是(shì)富安娜和水星家纺，特别(bié)是前(qián)者在月(yuè)线连(lián)收七(qī)根阳(yáng)线的(de)基础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从(cóng)事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季(jì)度报告显(xiǎn)示，报告(gào)期内(nèi)，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的(de)十大流通股股东来(lái)看，能(néng)够发现该股早已成为(wèi)基金重仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈(yíng)新(xīn)价(jià)值和私(sī)募的(de)明河2016，都在(zài)其中出现，占据(jù)了半壁江(jiāng)山(shān)。需要强调的是，中欧的(de)两只基(jī)金都是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季(jì)其(qí)同时重仓的(de)房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经(jīng)风光(guāng)一(yī)时的家居板块也因疫情、消费(fèi)复苏(sū)进程(chéng)缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好在困境(jìng)反转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中年内表(biǎo)现最好的是志邦家居。同(tóng)一时(shí)间段，该股年内上涨(zhǎng)已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还是归母净利润，公司都实(shí)现(xiàn)了(le)同比双升。

　　从公(gōng)司的十大流通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发(fā)现(xiàn)广(guǎng)发基(jī)金经理罗洋慧眼独(dú)具，一(yī)季报中他管理(lǐ)的广发策(cè)略(lüè)优选和广(guǎng)发(fā)安宏(hóng)回(huí)报均增加了持股，而这两(liǎng)只产品也成为志(zhì)邦家(jiā)居十大流通股股(gǔ)东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意(yì)思的是(shì)，他似(shì)乎对于定制家居类(lèi)标的(de)情有独(dú)钟，在(zài)另(lìng)一家赛(sài)道(dào)公司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部(bù)三只产品均登(dēng)榜十大流通(tōng)股股(gǔ)东，其也成(chéng)为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的(de)物业(yè)股也越来越被机(jī)构所青睐，不过(guò)这类标的大多在香港上(shàng)市，如何选择(zé)成(chéng)为难题。对(duì)此(cǐ)，前述上海公募基金经(jīng)理举例分析：“物业服(fú)务不是一个(gè)高毛(máo)利的行业，挣(zhēng)钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司还(hái)是(shì)希望挣的是市场化(huà)应(yīng)该挣的钱，以我(wǒ)曾(céng)经买的绿城服务为例(lì)，它在中高端楼盘占比(bǐ)是(shì)比较(jiào)高的，每年到期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合(hé)同(tóng)周期还能做到产品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行(xíng)业里真(zhēn)正能(néng)做(zuò)到产(chǎn)品提价(jià)的公司很(hěn)少，因为物(wù)业(yè)公司很容易一开始是挣钱(qián)的，后面(miàn)因为保安这些固定人(rén)员成本(běn)的年度增长(zhǎng)，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没(méi)有那(nà)么满意(yì)，能做(zuò)到(dào)提价难(nán)度是(shì)非常大(dà)的。但是该公司能在业内做到到期(qī)之后提价率比较(jiào)高，这跟它的定位和比较(jiào)好的服务是有关(guān)系的。”他进一步(bù)强调(diào)。

未经允许不得转载：中国书画艺术 2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县