5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地(dì)假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字>

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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