5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排(p加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水ái)在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很(hěn)难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不(bù)动产资加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：中国书画艺术 加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水