万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大的(de)，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个(gè)地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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