万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫(hè)集(jí)团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续(xù)的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方(fāng)式明确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了8年(大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权(quán)人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山(shān)东国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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