文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了(le)分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商(shāng)必须(xū)完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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