万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释e-height: 24px;'>堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释ng>只支付了(le)部分价款的(de)商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？