OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资(zī反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系)金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备一(yī)定的(de)投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对(duì)此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没(méi)有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调(diào)不少(shǎo)了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租(zū)金(jīn)收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度二(èr)级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会(huì)中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市场各(gè)方的(de)广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)坦言，事发(fā)突然确(què)实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万(wàn)方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而这次(cì)项目的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系这边也作了(le)一定的资(zī)源调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的(de)物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联(lián)合(hé)营销方面(miàn)能(néng)更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第(dì)一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是(shì)这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这(zhè)三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是(shì)一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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