饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局(jú)联(lián)合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手(shǒu)房占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对(duì)居(jū)民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但(dàn)很(hěn)多(duō)中介利用(yòng)信息(xī)不对称等(děng)问(wèn)题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于(y假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字ú)房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目(mù)前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个(gè)政府定价(jià)，房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机(jī)构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构在(zài)具体(tǐ)收取过(guò)程(chéng)中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确(què)服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易(yì)当事人出(chū)具收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人(rén)签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场平均水平(píng)的房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈(tán)等(děng)综合(hé)措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(c假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字hū)，由于(yú)当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房源(yuán)在产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能(néng)对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱势(shì)地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费(fèi)及(jí)税费均由购房(fáng)者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向购(gòu)房(fáng)者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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