万(wàn)柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(y获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗uàn)的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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