导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅(zh抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年ái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算(su抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年àn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市(shì)流入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工作会议(yì)明确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：中国书画艺术 抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年