饱受争议(yì)的二(èr)手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产经(jīng)纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用(yòng)房(fáng)源客源优(yōu)势收(shōu)取过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规(guī)院住房政策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过(guò)程中存(cún)在(zài)的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其(qí)主体进(jìn)行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的(de)意义(yì)更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两(东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构要(yào)合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市(shì)执行的(de)2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京(jīng)二(èr)手房(fáng)中介(jiè)费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明(míng)码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房(fáng)屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本(běn)服(fú)务(wù)和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明(míng)确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要(yào)依法依(yī)规纳入(rù)国家(jiā)企业信(xìn)用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看(kàn)各城(chéng)市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可(kě)能对交易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本应该由上下家各支(zhī)付(fù)一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承(chéng)担(dān)。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也(yě)有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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