导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(d吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖ì)产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一(吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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