饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合(hé)法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例(lì虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么)超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二手(shǒu)房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住(zhù)房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造(zào)成额(é)外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的(de)相关市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及(jí)其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市(shì)场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的(de)一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部下发的(de)《关于(yú)房地产中介(jiè)服务(wù)收费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的(de)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础上适(shì)当(dāng)上浮(fú)，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费多(duō)少(shǎo)由各中介机(jī)构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高(gāo)于市场(chǎng)平(píng)均水平(píng)的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于(yú)行(xíng)业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等(děng)都(dōu)可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行业的专虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过(guò)程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公(gōng)司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可(kě)能(néng)会利(lì)用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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